1．受政策利好，進(jìn)入物流園區(qū)投資領(lǐng)域的資金將會(huì)增多。
在2009年3月印發(fā)的國家《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》中，"物流園區(qū)工程"位列九大重點(diǎn)工程的第二，明確指出要"統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)一批以布局集中、用地節(jié)約、產(chǎn)業(yè)集聚、功能集成、經(jīng)營集約為特征的物流園區(qū)"，并對(duì)物流園區(qū)的整體和全局性原則問題作了清晰、詳細(xì)的論述。
物流園區(qū)作為一個(gè)大型物流平臺(tái)，"物流園區(qū)工程"與"多式聯(lián)運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施工程"、"城市配送工程"、"大宗商品和農(nóng)村物流工程"等其他大力扶持的重點(diǎn)工程都有著密切的關(guān)系。因此，從一定意義上，物流園區(qū)的成功與否也關(guān)乎著我國物流業(yè)能否順利地發(fā)展。
受國家政策的利好，將會(huì)有更多的資源以及資金進(jìn)入到物流園區(qū)行業(yè)。一般而言，大型投資商的投資方向往往以資源和資產(chǎn)為主線，往往比較關(guān)注土地以及物業(yè)等未來升值空間巨大的有形資產(chǎn)，關(guān)注隱蔽資產(chǎn)尤其是即將釋放利潤的資產(chǎn)價(jià)值如物流地產(chǎn)。我認(rèn)為，在未來的3年內(nèi)，物流園區(qū)的投資、發(fā)展與建設(shè)將迎來一個(gè)新的局面。
2．物流園區(qū)將逐漸進(jìn)入回報(bào)期，開發(fā)與經(jīng)營模式漸趨成熟。
我國的物流園區(qū)在投資建設(shè)中存在著多干快上、急功近利的弊端，也出現(xiàn)了很多失敗的案例。一般而言，國外物流園區(qū)的投資收益期大約在15年左右。目前，我國物流業(yè)發(fā)展的一個(gè)顯著特點(diǎn)，就是一些開發(fā)建設(shè)較早的物流園區(qū)已經(jīng)跨越了概念期，進(jìn)入投資回報(bào)時(shí)期。據(jù)我們了解，深圳以及上海的一些建設(shè)得比較成功的物流園區(qū)，在2005年久已經(jīng)開始獲得純利，在近兩年，更多的物流園區(qū)在經(jīng)歷了前幾年的摸索之后，開始逐漸步入盈利的軌道，經(jīng)營模式已經(jīng)逐漸成熟。
目前國內(nèi)外物流園區(qū)的經(jīng)營模式主要分為兩種形式。第一部分為土地運(yùn)營，包括土地的增值、土地的出租等，類似于商鋪；基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營（包括公路、鐵路、信息基礎(chǔ)設(shè)施、水電等）。第二部分為業(yè)務(wù)運(yùn)營，包括建筑物的運(yùn)營（包括倉庫、停車場(chǎng)、堆場(chǎng)、酒店、維修站、服務(wù)區(qū)等）；以及物流業(yè)務(wù)運(yùn)營（包括裝卸、運(yùn)輸、流通加工、包裝、倉庫運(yùn)作等）。此外，物流園區(qū)在其他各方面的運(yùn)營水平也正在逐漸提升，投資開發(fā)模式正在得到不斷完善。
3．受國家政策影響，保稅物流將獲得更多投資機(jī)會(huì)。
2009年初，我國決定對(duì)出口加工區(qū)全面拓展保稅物流功能。出口加工區(qū)拓展保稅物流功能，是指將出口加工區(qū)原先單一的加工出口功能拓展為"加工出口為主，保稅物流為輔"，并同時(shí)開展維修、檢測(cè)和研發(fā)業(yè)務(wù)的一項(xiàng)特殊區(qū)域整合政策。這是國家率先順應(yīng)科學(xué)發(fā)展觀，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，滿足出口加工區(qū)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和加快加工貿(mào)易轉(zhuǎn)型升級(jí)要求的大膽創(chuàng)新和實(shí)踐。同時(shí)，這也是我國對(duì)海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)實(shí)行"功能整合、政策疊加"政策的一個(gè)有力嘗試。
出口加工區(qū)、綜合保稅區(qū)、保稅港區(qū)、保稅物流園區(qū)、保稅物流中心（B型）等各種海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)，都將在這一政策的調(diào)整下具備保稅物流功能，同時(shí)將會(huì)有更多的物流園區(qū)獲得保稅物流功能，以緩解金融危機(jī)帶來的沖擊，促進(jìn)我國貿(mào)易業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)擁有特殊的要求，一般由政府進(jìn)行投資主導(dǎo)，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，吸引開展保稅物流業(yè)務(wù)的企業(yè)入駐。
部分地區(qū)也有物流地產(chǎn)商投資介入的情況。預(yù)計(jì)在未來兩年，保稅物流園區(qū)的投資與建設(shè)步伐將會(huì)加快，海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)的整合也將獲得新的突破。
4．土地資源日益稀缺，物流園區(qū)將成為優(yōu)質(zhì)的戰(zhàn)略資源。
目前，國家對(duì)于園區(qū)類的用地出臺(tái)了更加嚴(yán)格的管控措施，對(duì)于有圈地嫌疑、已經(jīng)批地幾年而久未動(dòng)工的園區(qū)用地，國家將給予收回。此外，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益火熱，以及城市發(fā)展的需要，不可再生的土地資源日益稀缺。另一方面，市場(chǎng)進(jìn)入者增多，對(duì)市場(chǎng)和土地資源的爭奪更加激烈，低成本進(jìn)入的先行者盈利能力較好、物業(yè)升值潛力較大。
目前，中國的現(xiàn)代物流業(yè)正處于快速的上升通道中，創(chuàng)新經(jīng)營服務(wù)模式不斷形成，保稅倉、區(qū)港聯(lián)動(dòng)、物流金融、供應(yīng)商管理庫存、精益物流等各種先進(jìn)的跨行業(yè)協(xié)作理念不斷推陳出新。但終歸而言，許多新型經(jīng)營模式無法離開物流園區(qū)、批發(fā)市場(chǎng)這個(gè)物流地產(chǎn)的操作與運(yùn)營平臺(tái)。許多地方均出臺(tái)了物流發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，將物流園區(qū)、批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展與建設(shè)作為重點(diǎn)，并將其作為戰(zhàn)略性物流資源來經(jīng)營，各地政府在物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)揮了重要作用，各地涌現(xiàn)了大量的物流園區(qū)和高檔次的批發(fā)市場(chǎng)。這樣，園區(qū)的復(fù)制性更弱、增值服務(wù)附加值更高、獨(dú)占性更強(qiáng)，價(jià)值更高。
在未來的幾年內(nèi)，物流園區(qū)的投資價(jià)值將更加顯現(xiàn)，開發(fā)成本將會(huì)隨之上升。
5．環(huán)保因素上升，物流園區(qū)的投資建設(shè)將更加重視環(huán)境控制。
環(huán)境的控制是物流園區(qū)投資于開發(fā)建設(shè)的重要內(nèi)容，雖然物流行業(yè)提出"綠色物流"、"綠色供應(yīng)鏈"的概念已經(jīng)有些年頭，但是在實(shí)施細(xì)節(jié)與操作流程方面仍然沒有獲得足夠的重視。
在未來幾年，"綠色物流"在物流園區(qū)的投資與開發(fā)建設(shè)方面將取得一些成效，主要將表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：
（1）在物流技術(shù)的研究和應(yīng)用上，積極開發(fā)和試驗(yàn)綠色包裝材料等；
（2）在政策上，積極出臺(tái)相應(yīng)的項(xiàng)目準(zhǔn)如政策、綠色物流政策和法規(guī)；
（3）在行業(yè)管理上，要求企業(yè)必須承擔(dān)更新舊車輛、使用符合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的新式貨車的義務(wù)；
（4）在交通上，采用排污量小的貨車車型、近距離配送、夜間運(yùn)貨，以減少交通阻塞、節(jié)省燃料和降低排放等；
（5）在用地上，采取集約高效的土地利用方式，對(duì)綠地率的控制將上升，這也是最直接有效的方式之一。我認(rèn)為，在未來的幾年內(nèi)，這種趨勢(shì)將會(huì)十分明顯。
（來源：中國物流策劃網(wǎng)）
